近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(b寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶iǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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