5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(k外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么uài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

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　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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