OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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