近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yò女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思ng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能(né女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思ng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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