“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明(míng)显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都(dōu)是我们(men)看重的一家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得(dé)注意的是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机(jī)会来了(le)，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利(lì)用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中(zhōng)在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负(fù)债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身(shēn)业(yè)绩的(de)持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房(fáng)地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进(jìn)入(rù)存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价(jià)值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中年(nián)内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是营收还(hái)是(shì)归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买(mǎi)的(de)绿城服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做(zuò)到提(tí)价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在(zài)业内做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价(jià)率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务(wù)是有关系(xì)的(de)。”他进一步(bù)强调(diào)。

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