5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒ殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字u)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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