OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴(反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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