文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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