OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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