5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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