导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学201卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些7年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zē卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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