万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的5公里是多少米 5公里是多少步，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前5公里是多少米 5公里是多少步，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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