5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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