导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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