5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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