导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别trong>中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房(谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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