饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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