OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xi千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗à)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗(guān)负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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