饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。<子集是什么意思，非空真子集是什么意思/p>

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)子集是什么意思，非空真子集是什么意思构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(d子集是什么意思，非空真子集是什么意思e)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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