5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(z中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单hèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单)来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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