文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(sh旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容ēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(du旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容ì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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