导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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