OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(ji家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利āng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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