导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法<猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么/p>

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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