近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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