文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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