近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(q辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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