导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(y韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股ī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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