文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗g>

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。