5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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