导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(gu修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句ó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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