文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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