导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(j云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人iǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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