5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(g西安市城六区是哪几个uò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)西安市城六区是哪几个，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较西安市城六区是哪几个于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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