“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的(de)民(mín)营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它(tā)的(de)净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并不多。即(jí)便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一(yī)线城(chéng)市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现上，国(guó)央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业(yè)在进(jìn)入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一(yī)季度报告(gào)显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公(gōng)司一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能够发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目(mù)到(dào)期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(m湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少éi)有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提(tí)价(jià)难湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少(nán)度(dù)是非常大的。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少