近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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