5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(d将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物ì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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