OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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