导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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