5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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