饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗zhù)建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(f香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗ú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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