万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zh特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么í)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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