饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)反函数常用公式大全，反函数运算公式多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的(反函数常用公式大全，反函数运算公式de)最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)反函数常用公式大全，反函数运算公式，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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