万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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