万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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