文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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