文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(j谢霆锋资产有百亿吗iǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加谢霆锋资产有百亿吗市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监谢霆锋资产有百亿吗管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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