近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(竹荪煮多久tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者竹荪煮多久在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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