文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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