5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。酒红色是哪几个颜色调出来的

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑酒红色是哪几个颜色调出来的的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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